부동산 재개발 투자 핵심 요약

부동산 재개발 투자란?

 

오래된 동네를 가면 떠오르는 재개발. 부동산 재개발은 노후된 주택이 많은 지역에 새로운 아파트를 짓는 것으로 생각하면 쉽습니다. 오랜 시간이 걸리는 투자 방법이며 20년 차에 들어선 오래된 투자 방법이기도 합니다.

 

 

부동산 재개발 투자에서 가장 중요한 점은 재개발 지역에서 좋은 물건을 찾아내는 것, 그리고 그 물건이 아파트를 받을 수 있는 입주권이 되는지의 여부입니다. 좋은 물건을 찾기만 한다면 상당히 높은 수익을 만들 수 있기 때문에 아직도 많은 사람들이 선호하는 투자방법입니다.

 

다만 현 정부는 재개발 투자에 대한 규제를 강화하고 있고, 지역에 따라 분위기가 다르기 때문에 주의할 점도 많습니다. 더불어 뉴타운, 재정비촉진지구, 전략정비구역 등 새로 배워야 할 내용들도 자꾸 생기도 하고 없어지기도 하기 때문에 계속 팔로우업 해야 할 내용들이 많습니다. 

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부동산 재개발 사업의 절차

 

재개발 사업은 다음과 같은 절차가 있습니다. 

1) 부동산 재개발 기본 계획 수립 

2) 정비구역 지정

3) 조합설립 추진위원회 구성, 승인

4) 조합설립 인가 

5) 사업시행 인가 

6) 관리처분계획 인가 

7) 착공 및 분양

8) 사업 완료 

 

각 단계에서 어떤 일이 일어나는지 세부적으로 알아볼 필요가 있고, 더불어 투자자라면 어느 단계에서 들어가야 가장 수익이 극대화되는지 고민할 필요도 있습니다. 2020년 현재 서울에만 약 300여개의 재개발사업이 진행 중이므로 본인이 심리적으로 가장 가까운 지역의 재개발에 대해서 알아보며 차근차근 공부해가는 것도 좋겠습니다. 

 

 

좋은 재개발 물건이란?

 

모든 투자가 그러하듯이 부동산 재개발 투자 역시 적은 가격에 높은 수익을 올리는 것이 중요합니다. 그러기위해서 현재의 가치가 아니라 미래의 가치를 계산할 수 있어야 하는데요. 보통의 고수가 아니라면 쉽지 않겠지요.

 

지금 당장 평당 가격이 얼마인가보다는 나중에 재개발을 하고 아파트가 되었을 때 내가 배정받을 수 있는 아파트는 몇 평인가가 중요합니다. 그리고 평당 가격이 높은가 낮은 가가 아니라 큰 평형을 받을 수 있는지, 추가분담금은 얼마나 되는지가 중요합니다. 더불어 건축물의 상태, 도로와의 접근성 등도 함께 살펴봐야 합니다. 

 

좋은 재개발 물건을 찾을 때 기준으로 삼으면 좋은 사항들입니다. 

1) 필요한 투자 금액이 더 적은 것

2) 평당 금액이 더 적은 것 

3) 전세값이 더 높은 것 

 

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재개발 투자시 유의할 점 

 

앞서 언급한바와 같이 부동산 재개발 투자의 핵심은 아파트 입주권을 받을 수 있는가? 받을 수 있다면 더 큰 평형을 받을 수 있는가?를 기준으로 고민하게 됩니다. 애써 고민하고 투자를 했지만 입주권을 받지 못한다면 큰 일일 겁니다. 입주권을 받을 수 있는 자격과 유의할 부분을 간단히 정리해봅니다. 

 

1) 주택과 대지를 함께 소유한 경우에는 분양 자격 있음 

2) 주택만 소유한 경우에는 최초 등기 시부터 토지와 건물의 소유가 다르거나, 2003년 12월 30일 이전에 토지와 건물을 분리 소유한 경우에는 토지, 건물 각각 분양 자격 있음

3) 2008년 7월 29일 이전에 건축허가를 받은 다세대주택(빌라)는 전용면적 규모에 제한 없이 각각 분양 자격 있음 

4) 2008년 7월 30일 이후 건축허가를 받은 다세대주택(빌라)는 건축물대장의 주거 전용 총면적이 60제곱미터를 초과할 때만 분양 자격 있음 

5) 2003년 12월 30일 이전 다가구주택에서 다세대주택으로 전환 등기한 경우 전용 60제곱미터 이하는 전용 60제곱미터 이하 또는 임대주택에 배정되거나 청산, 전용 60제곱미터 초과는 전용 60제곱미터 이상의 중대형 분양 자격 있음. 

6) 1997년 1월 15일 이전에 다가구주택을 다세대주택으로 전환한 분할 빌라는 면적 규모에 상관없이 분양자격 있음 

7) 다가구주택제도 도입 이전 1997년 1월 15일 이전에 구분 등기가 되어 주인이 각각 다른 단독주택(사실상 다가구주택)은 각각   다른 소유주들에게 면적 규모에 제한 없이 분양 자격 있음. 

8) 1981년 12월 31일 무허가건축물대장에 등재, 1982년 4월 8일 항공사진 촬영된 사실상의 건축물인 허가 제도 이전의 건축물(무허가 건축물)은 분양 자격 있음.

9) 2008년 7월 29일 이전에 주민등록 전입신고를 통해 확정일자를 받고 사실상 주거용으로 사용하고 있어 증명이 가능한 근린생활시설(근생지분)은 분양 자격 있음. (다소 어렵고 힘든 경우로 가급적 피하는 것이 좋음) 

10) 2003년 12월 30일 이전 분할 또는 공유지분 등기가 완료되어 있고, 90제곱미터(27.3평) 이상의 토지를 보유하고 있는 경우 분양 자격 있음

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부동산 재개발 투자는 1억원 내외의 투자금으로 진행하기 좋은 투자 방법입니다. 보통 부동산 투자가 천만 원 단위를 넘어가기 때문에 투자 전에는 공부가 필수인데요. 사업의 절차와 핵심이 되는 입주권 자격을 판단할 수 있는 정도로 공부를 해야 합니다. 따라서 투자 난이도가 상당히 높은 편입니다. 하지만 제대로 알고 투자하면 좋은 성과를 얻을 수 있는 방법이라 열공하는 분들이 많은 것 같습니다. 공격적으로 투자를 하고 계신 분들께는 매력적인 투자가 아닐 수 없을 듯요.