[책] 이제부터는 오를 곳만 오른다ㅣ부린이를 위한 부동산 입지 분석

 

 

 

대한민국 국민 챔기름씨 부린이가 되다

평생 월급쟁이로 돈을 모아도 서울에 아파트 마련하기 어려운 요즘. 그래도 재테크 불패는 부동산만 한 게 없다고 주변에서 부린이로 거듭나는 사람들 투성이었다. 정부가 매일 같이 규제 대책을 쏟아내기 전까지만 해도 말이다. 서울을 비롯해 경기도 대부분의 지역을 투기지구로 묶어버리고 9억, 15억 등의 구간을 나눠 대출도 막아버린 지금. 그래도 두 다리 뻗고 잘 곳은 있어야 하지 않겠냐며 챔기름씨는 미워도 다시 한번 부동산을 살펴보기로 했다. 진정한 부린이로 거듭나기 위해 책도 보고 동영상 강의도 들어보고 하는 와중에 만난 <이제부터는 오를 곳만 오른다> 김학렬 저자의 책이다. 

 

 

 

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부린이가 제일 먼저 공부할 것은 '입지'

부동산에서 가장 중요한 것을 꼽으라면 단연 '입지'라고 한다. 살고 있는 지역 이외에는 크게 관심 없던 챔기름씨. 부린이가 되기 전까지는 아파트가 많은 서울이나 경기도가 그냥 회색빛으로만 보였었다. 하지만 부린이가 된 챔기름씨의 눈에 비친 아파트는 조금 색다르다. 각각의 성냥 값 같은 똑같은 모습이더라도 그 가치는 천차만별. 그중에 가장 큰 차이를 만드는 것은 바로 '입지'였다. 입지의 중요성을 강조하는 저자가 인상 깊게 본 미드 '하우스오브카드'의 한 구절을 인용하기도 했다. "항상 핵심이 중요한데, 핵심은 첫번째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지"라고 했단다. 그것도 1화에서. 

 

 

 

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알기 쉽게 콕콕 집어주는 부동산 입지 

서울과 주목받는 수도권(과천, 광명, 성남, 일산, 세종시까지)을 중심으로 그야말로 제일 좋은 입지의 아파트를 확실하게 콕콕 집어주는 게 속 시원하다. 물론 그를 뒷받침하는 이유와 근거를 충분히 설명하고 있다. 서울의 각 구를 나눠서 강남구부터 서초구, 송파구 등 꼼꼼하게 다룬다. 각 지역에 예정된 개발들을 집어주고 어떤 호재로 작용할지 설명도 포함되어 있다. 서울에 살고 있어도 막연히 '강남이 비싸지' 정도로만 생각했다면 이 책 <이제부터는 오를 곳만 오른다>을 보면서 각 지역이 왜 격차가 생기고 앞으로는 어떻게 달라질 수 있는지 체크해볼 수 있다. 

 

"강남구, 서초구, 송파구 그리고 용산구까지의 '빅 4'는 거의 붙박이라고 할 수 있고요. 그 밑에 있는 성동구, 마포구, 강동구, 광진구, 양천구는 서로 순위가 왔다 갔다 합니다." 현재 거래되고 있는 거래 가격을 명시하며 수요와 공급에 따라 서울 각 지역이 왜 가격차가 벌어지는지도 한눈에 알 수 있다. 물론 부동산에 관심이 조금이라도 있는 분들은 이 정도는 다 알고 있는 내용이니 이 책이 흥미가 떨어질 수도 있을 듯. 하지만 부린이들은 교과서처럼 볼 수 있는 내용이라는 게 장점. 

 

강남구가 왜 비싼지는 이유가 명확하다. 전국 시군구 단위 중에 압도적으로 일자리가 많은 곳이기 때문이다. 강남구나 서초구는 거주하는 인구보다 출퇴근하는 인구가 많다. 따라서 부동산 시세가 높은 것은 자연스러운 현상인 셈. 이렇게나 비싼데 더 오를 것인가? 에 대해 김학렬 저자는 이렇게 말한다. "그렇게 많이 오른 곳이 또 그렇게 많이 올라갑니다" 비싸도 강남을 계속 확인해야 하는 이유다. 

 

 

 

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서울을 통해 기본기를 배우자 

챔기름씨는 <이제부터는 오를 곳만 오른다> 책을 보며 지역 분석 중에 흥미로운 부분들을 기록해두었다. 다음은 책 속에 소개된 내용 중 몇 군데 이야기 중에 입지가 강조된 내용들이다. 

 

압구정동 현대아파트는 세월의 흐름에 장사가 없으니 상품 가치가 낙후된 점을 부인할 수는 없죠. 하지만 입지 조건이 나빠진 것은 전혀 아닙니다. 

 

송파구는 거여와 마천이 뉴타운으로 재개발되면서 입지가 좋아지고 있습니다. 

 

건대입구역에서 세종대가 있는 어린이대공원역 쪽까지 오피스텔도 많은데 굉장시 수익률이 높습니다. 1~2인 가구들이 좋아하는 입지니까요. 수익형 부동산을 운용하기 좋은 입지라고 할 수 있겠습니다. 

 

영등포구는 일자리 호재, 교통 호재, 새 아파트 호재가 많기 때문에 위험 요소가 거의 없는 확실한 지역이라고 할 수 있습니다. 

 

노량진동은 지금 현재는 하위권이지만 노량진뉴타운이라고 하는 엄청난 카운터펀치가 있기 때문이죠. 

 

강서구는 마곡동부터 공항동까지 버릴 입지가 없는 곳입니다. 

 

분당구는 그야말로 '부동산의 모든 것'. 즉 일자리, 주거 지역, 상업 지역을 모두 다 잘 갖춘 입지이죠. 시범 단지들은 대부분 다 좋습니다. 분당은 지금도 좋고, 향후도 계속 좋습니다. 

 

지금의 광명동은 싸요. 그러나 미래의 광명동은 비쌀 겁니다. 재건축, 재개발 모두 많아서 한동안 광명시는 계속 부동산 뉴스에 등장할 것으로 보입니다. 

 

 

 

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부린이가 주목해야할 부분 

<이제부터는 오를 곳만 오른다> 김학렬 저자가 마지막에 쓴 부분 중에 부린이가 기억해둘 만한 내용들이 있었는데 대한민국에 태어나 부동산 투자를 한다는 것은 보금자리를 만드는 노력과 나만의 경제 시스템을 만다는 두 가지 토끼를 잡는 일이라고 한다. 내집마련을 재테크의 최우선으로 생각하는 챔기름씨는 그동안 생각했던 부분이 헛되지 않았구나 생각했다. 한국을 비롯해 동양인들이 부동산에 가진 설명하기 힘든 그 끈끈한 감정은 여하튼 인생에서 무척이나 중요한 것 같다. 

 

부린이라면 부동산의 현재 가치를 정확하게 파악하고 미래가치를 파악할 수 있어야한다. 그래서 미래 가치가 높은 부동산을 찾아내 실거주든 투자든 할 수 있어야한다고 마무리한다. 지역별, 상품별 수요를 추정하고 적정 가격을 파악할 수 있어야 제대로 부동산을 분석하게 된다. 저자에 따르면 핵심 입지 포트폴리오 지역 10개 이상은 꼭 알고 있어야한다고 강조한다. 더불어 미래가치가 분명한 단지라면 가격 하락을 기다리지 말고 일단 매수하고 장기 보유하라고 하기도 한다. 

 

 

 

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미래가치를 보는 노하우 

<이제부터는 오를 곳만 오른다> 김학렬 저자는 마지막으로 미래가치를 판단하는 기준을 알려주며 책을 마무리한다. 부린이라면 알아두어야 할 가치 찾는 법. 아래의 질문으로부터 시작하면 좋겠다. 

 

신축뿐 아니라 구축도 시세가 상승하는 지역은?

핵심 입지 인근에만 있어도 가치가 상승하는 지역은?

몇 가지 요소만 좋아져도 가치가 상승하는 지역은?

혐오시설만 없어져도 가치가 상승하는 지역은?

 

 

 

 

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나에게 익숙한 지역만 구경했던 부린이 챔기름씨. 

이 책을 통해서 서울 각 지역에 간단히 이미지가 정리되었고 근처 과천을 비롯해 분당, 광명 그리고 전혀 알지 못했던 하남과 일산까지 전체적으로 살펴볼 수 있어서 좋았다. 

 

이 책 <이제부터는 오를 곳만 오른다>는 입지 공부를 시작하는 부린이에게 좋은 책이며, 본격적으로 투자를 하고 있는 분들은 다소 심심하게 느껴질 수도 있을 것 같다. 더불어 이 책에서 서울을 비롯해 일부 수도권과 세종시를 다루고 있는데 그 외의 지역이 궁금한 분들께는 아무 소용이 없을 수도 있다.