부동산 갭투자 의미와 방법, 한계와 전망

부동산 갭투자의 의미

 

투자의 세계에는 다양한 갭투자가 있겠지만, 일반적으로 부동산 갭투자는 주택 그중에서도 매매가와 전세가의 차이(갭 Gap)를 이용한 아파트 매매에 자주 사용되었습니다. 예를 들어 매매가가 10억 인 아파트의 전세가가 8억이라면 2억의 투자금으로 아파트를 매입하여 투자하는 것이죠. 이후 시세가 오르고 전세가도 오른다면 최적의 투자이고요. 만약 시세도 내리고 전세가도 내린다면 헬게이트가 열릴 수도 있습니다. 

 

 

섬네일

 

이번 정부에서는 실제 거주하지 않는 집을 소유하는 것을 일종의 투기꾼으로 간주하고 있습니다. 따라서 분위기상 갭투자는 해서는 알 될 일로 여겨지고 있는 상황입니다. 1 주택 혹은 무주택자라면 약간의 가능성이 있을 수 있으나 2 주택 이상을 보유한 상태라면 세금 문제가 크고 앞으로도 더 강력한 세금 규제가 나올 듯합니다. 

 

---

부동산 갭투자 방법 

 

앞서 설명드린대로 전세보증금을 이용한 투자입니다. 부동산에서는 소액으로 여겨지는 금액으로 투자가 가능합니다. 여기서 소액이라는 기준은 지역마다 좀 차이가 있습니다. 보통 서울의 경우 2억, 수도권의 경우 1억 정도면 갭투자가 가능했었습니다. 현재는 서울 아파트 가격이 미친 시세를 터치하고 있어서 2억으로는 어려울 것 같고요. 최소한 3억은 있어야 갭투자가 가능할 것으로 보입니다. 

 

*2020년 기준 서울은 적어도 3억, 수도권은 1억 미만의 투자금 필요 

*전세가가 매매가의 70~80%에 형성된 아파트가 적당 

 

갭투자가 가능했던 이유는 바로 한국에만 있다는 전세제도 때문이었습니다. 해외여행을 하거나 아주 잠시라도 거주를 하게 되면 그들의 렌트비가 거의 월세 혹은 주당 지불하게 되어있다는 걸 알게 됩니다. 제가 처음 해외에서 렌트비를 냈던 건 런던이었습니다. 공동으로 생활하는 플랏(flat)에서 주 단위로 지불했고 보증금으로는 4주간의 비용을 냈던 기억이 납니다. 단기 임대라서 그랬던 거 같고요. 장기 임대를 하는 경우에는 월 단위로 플랏 임대비를 냈었습니다. 한국에서는 대부분 2년 단위로 처음 전세계약을 하는데 익숙해져있었는데 월세를 내려니 돈 뜯기는 기분. 그냥 개인적으로 전세 제도는 임차인에게도 임대인에게도 꽤 괜찮은 제도라고 생각했습니다. 

 

부동산 투자에서는 이를 레버리지라고 합니다. 타인의 돈을 이용해서 이자를 지불하지 않고 투자하는 셈입니다. 또 임차인 역시 매월 월세로 꼬박꼬박 돈을 없애는 게 아니라 계약이 만기 되면 고스란히 받을 수 있고요. 월세로 자취하다 보면 내가 길바닥에 돈을 뿌리고 있구나~ 하는 생각이 괜히 드는 게 아닙니다. 

 

---

갭투자의 한계

 

갭 투자 성공을 위해서는 반드시 두 가지 조건이 있어야 합니다.

 

1) 전세가 상승

2) 매매가 상승 

 

부동산 상승기라면 성공할 가능성이 높습니다. 하지만 하락기에 매매가와 전세가 둘 다 하락한다면 견뎌낼 수 있는 충분한 자금력도 필요합니다. 거기에 각종 세금을 감당할 수 있는 능력도 필요합니다. 

 

이번 정부는 부동산 관련 규제도 쏟아내고 있고, 세금도 훨씬 강화하고 있습니다. 따라서 세금과 하락기의 버틸 수 있는지가 큰 관건입니다. 

 

반드시 알아두어야할 부동산 관련 세금으로는 취득세, 보유세, 양도소득세가 있습니다. 취득은 취득하면서 내는 세금이고 보유세는 매년 내야 하는 세금입니다. 마지막으로 팔면서 소득에 대한 세금이 양도소득세인데요. 이번 인상하는 양도소득세를 정리한 내용 공유합니다. 

 

2021 변경 종합부동산세 계산기 과세대상 확인

한번 올라간 세금은 정권이 바뀌더라도 인하하기는 쉽지 않습니다. 따라서 앞으로 부동산을 취득할 계획이 있다면 세금에 대해 공부를 해두는 것이 필요할 거 같습니다. 

 

---

갭 투자할 때 꼭 알아둘 사항

 

갭 투자 성공을 위해서는 전셋값 관리가 필수입니다. 매매가와 전세가의 흐름도 잘 보고 있어야 하고요. 더불어 아래 3가지를 필수로 알아두어야 합니다. 

 

1) 묵시적 갱신 : 전세 계약 만료 6개월 ~ 최소 1개월 전에는 세입자와 계약 연장에 대한 이야기를 해야 합니다. 만약 이 기간을 놓친다면 자동으로 계약이 연장된 것으로 여깁니다. 전세가를 높이려 한다면 반드시 6개월 ~ 1개월 전까지 세입자에게 통지해야 합니다. 

 

2) 임대인의 의무 : 집에 살다가 생길 수 있는 다양한 상황들 중에 보일러 문제, 누수, 벽 균열 등의 큰 문제는 임대인이, 수도꼭지, 형광등 등의 문제는 임차인이 직접 해결하는 것이 맞습니다. 만약 집에 문제가 생겨 임차인이 수리를 하게 된다면 미리 임대인에게 알리고 비용을 확인해야 합니다. 임차인이 임의로 진행한 경우에는 분쟁이 발생할 수 있습니다. 임대인은 무슨 일이 생기면 먼저 알려줄 것을 당부하는 것이 좋습니다. 

 

3) 전세 관련 세금 : 3주택 이상을 보유했고 전세보증금 합계가 3억 원을 넘는다면 간주임대료를 내야 합니다. 전세를 여러 개 가지고 있다면 내야 하는 세금으로 현재는 크진 않지만 앞으로는 어떻게 될지 모르겠습니다. 

 

---

갭투자 전망 

 

2020년 12월입니다. 아직도 부동산은 뜨겁다 못해 활활 타오르고 있는 듯 보입니다. 상승기에는 누구나 집을 사고 싶어 합니다. 하지만 영원히 오르는 시장은 없습니다. 언젠가는 하락기가 찾아올 것입니다. 그러면 '부동산은 가망이 없어 보인다'라고 생각하는 사람들이 하나 둘 생길 겁니다. 지금은 그런 세상이 오기는 할까? 싶겠지만 경기는 순환하고 시장은 돌고돕니다. 언젠가는 오긴 올 거라는 생각입니다. 

 

오히려 이렇게 '부동산 시장이 오르지 않을거 같다'라고 생각하는 사람들이 많아진다면 그때쯤이 바로 부동산 투자도 갭 투자도 좀 더 적당한 시기가 아닐까 싶습니다. 지금은 부동산이 떨어질 기미가 보이지 않지만 또 언젠가는 하락을 맞이할 날도 오긴 오겠죠. 

 

---

2030 세대에 이어 무려 10대까지 부동산을 취득하고 있다고 합니다. 대단하죠. 몇 년 사이에 부동산이며 재테크 관련 많은 분들이 자신의 노하우를 쏟아내고 있습니다. 특히 30~40대 젊은 분들이 많은데요. 이런 젊은 투자자들은 본격적인 하락장을 경험해보지 않은 분들이 많습니다. 과연 이분들이 하락장이 오면 얼마나 버틸 수 있을지 그것도 관전 포인트라는 생각입니다. 조용히 스스로 내공을 쌓아가는 게 좋겠습니다.