[책] 부동산 경매 따라잡기, 재테크와 투자를 위한 독서

<부동산 경매 따라잡기> 책은 2013년 <소액 부동산 경매 따라잡기>의 개정증보판으로 2019년 11월 발행된 책이다. 이름 그대로 재테크에 관심이 많은 3040을 타깃으로 쓴 책으로 생소한 부동산 경매에 대한 저자의 경험을 기반으로 구성되어 있다. 

 

만약 부동산 경매에 대한 첫 책이라면 다소 어려울 것이고, 2~3권 읽은 후에 보게 된다면 저자가 직접 경험한 사례들을 바탕으로 부동산 경매에 대해 이해를 높일 수 있는 책이 될 것이다. 

 

이 책에는 '소액임차인 최우선변제액을 판단하는 기준, 말소기준권리, 전세권, 임대차보호법, 대항력' 등의 부동산 경매에 사용되는 내용들이 등장하며 저자가 직접 투자한 물건들을 중심으로 설명하고 있다. 더불어 알아두어야 할 상식 같은 정보는 별도로 지면을 할애해서 팁처럼 제공하고 있다. 

 

예를 들면, 아래 내용처럼 양도세에서 필요비용으로 처리되는 것과 아닌 것 등을 알려주고 있다. 이런 사소한 내용은 부동산 경매를 처음 접하는 초보자에게는 꿀팁이 될 수 있을 것이다. 

 

양도세에서 필요비용으로 처리되는 자본적 지출

-양도 부동산의 용도변경, 개량 또는 이용편의를 위해 지출한 비용. 자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비 

-용도 변경을 위한 개조

-엘리베이터, 냉난방장치, 피난시설 등의 설치 

-아파트 베란다 샷시, 홈오토 설치, 난방시설 교체 공사비, 방 확장 등의 내부시설개량 공사비, 보일러 교체 등

 

필요경비에 해당되지 않는 수익적 지출

-벽지, 장판, 싱크대, 주방기구, 외벽 도색 작업, 문짝이나 조명, 보일러 수리, 옥상 방수공사 

-하수도관 교체, 누수 파이프 교체, 오수정화조설비 교체, 타일 및 변기 공사비, 파손된 유리, 기와 대체 

-화장실 공사, 마루공사, 신발장 설치 등 

 

 

<부동산 경매 따라잡기> 책은 저자가 어떻게 부동산 경매를 시작하게 되었는지부터 시작된다. 꾸준히 경매에 대한 공부를 하고 입찰 경험을 쌓으며 묵묵히 임장을 다니는 모습을 들려주며 꾸준히 해보다 보면 언젠가 맘에 드는 물건도 발견하고 수익도 차곡차곡 쌓을 수 있다는 용기를 북돋아주기도 한다. 

 

마지막 챕터에는 초보자가 어려워하는 부동산 경매의 권리분석과 핵심 요약을 제공하고 있다. 

 

1분 만에 끝내는 실전 권리분석 

(1) 등기권리 요약을 본다. 

- 근저당, 가압류, 압류, 담보가등기, 경매개시등기는 경매의 매각으로 모두 소멸 

- 은행의 근저당권이 가장 앞선 권리인지 확인

(2) 매각물건명세서를 본다.

- 최선순위 설정일자 확인 

- 임차인의 권리 확인

- 소멸하지 않는 권리가 있는지 확인

- 지상권이 있는지, 있다면 안전한 지상권인지 확인 

- 비고란 확인 

 

권리분석 핵심 요약

1. 등기부등본에 근저당권, 압류, 가압류만 있고, 은행이 가장 먼저 대출을 해줌

2. 소유자나 후순위 임차인이 살고 있음(선순위 임차인 사건은 피한다)

3. 매각물건명세서에 특별한 내용이 기재되지 않음 

의 경우 안심하고 입찰해도 된다. 

 

2013년 출간한 책을 개정해서 내면서 보강하고 수정이 이루어졌겠지만 2020년 바이러스로 인한 특수한 상황을 맞이한 지금, 게다가 계속해서 부동산 정책이 쏟아져 나오는터라 과연 저자가 들려주는 이 이야기들이 지금도 유요한 것인가 궁금하다. 

 

생초보가 읽기에는 다소 부담스러울 수 있다. 조금 더 헐렁한 부동산 경매 관련 책을 2~3권 읽은 후에 도전하는 것이 좋겠다.  

 

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<부동산 경매 따라잡기> 책 속에서 

 

중요한 것은 당신이 포기하지 않고, 부동산 경매에 관심의 끈을 놓지 않는 것이다. 경매로 나오는 좋은 물건은 많다. 열심히 찾기만 한다면 입찰할 물건은 무궁무진하다. 최저가 전략은 상당한 인내가 필요한 방법이긴 해도, 누구나 시도할 수 있는 좋은 전략이다. 떨어져도 잃는 것이 없으니 손해 나는 장사는 아니지 않은가? 

 

목돈을 만드는 데 금리는 중요하지 않다. 중요한 것은 '목돈을 만든다는 사실' 그 자체다. 금리가 몇 % 이상 차이가 난다면 모르겠지만, 실제로 작은 금리 차이는 목돈을 만드는 데 큰 도움이 안 된다. 

 

말소기준권리 자격을 가진 권리에는 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매기입등기, (말소될)전세권 등이 있다. 등기부등본이나 사설 경매 정보지를 보고 권리분석을 할 때, 말소기준권리를 기준으로 그 이전에 무언가 권리가 있다면, 위험하다고 생각하고 과감히 통과하면 된다. 또한 말소기준권리보다는 뒤에 있지만, '예고등기'나 '가처분'과 같은 다소 생소한 단어가 보여도 과감히 통과하면 된다. 

 

임차인이 이사를 하고 가장 먼저 할 일은 주민센터에 가서 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것이다. 이때 대항력은 전입신고를 한 다음 날 0시부터 효력이 발생한다. 전입신고를 한 날이 아니라, 다음 날 효력이 발생하는 이유는 서로 이익이 충돌할 때 우선 순위를 정하기 위해서다. 

 

후순위 임차인(말소기준권리 날짜보다 늦게 전입한 임차인)의 권리는 무조건 소멸하므로 안전하다. 그렇더라도 최대한 신경 쓰고 유심히 살펴보면 좋다. 임차인이 전 소유자에게 지불한 보증금이 얼마인지. 부동산 경매의 모든 과정이 끝나고, 최종적으로 돈을 나누는 배당절차에서 임차인이 배당받는 금액을 파악. 이때 중요한 것은 임대차계약서의 계약일이 아니라 말소기준권리 날짜다. 

 

전입 날짜와 등기부등본에 기록된 근저당권(최초 담보물권) 날짜를 비교하여, 임차인이 보장받을 수 있는 금액을 제대로 파악할 줄 알아야 한다. 

 

권리분석을 할 때 전입 날짜와 말소기준권리 날짜를 비교하여, 대항력과 최우선변제 금액을 정확하게 파악하고 입찰한다는 기본 원칙만 잘 지키면, 순탄하게 원하는 결과를 얻을 수 있을 것이다. 

 

부동산 명도에서 많은 사람이 실수하는 것은 조급함 때문이다. 하루라도 빨리 내보내고 싶은 마음에 상대방을 압박하면, 상대방은 처음에는 선의를 갖고 대화하다가 어느 순간부터 앙심을 품고, 낙찰자를 대화 상대자가 아닌 적으로 간주하게 된다. 

 

1년에 한 채라도 꾸준히 임대를 놓으면서 매매도 한다면, 10년이 지난 후에는 당신도 경제적 자유에 아주 근접해 있을 것이다.