재건축 투자 재개발과 뭐가 달라?
재개발은 오래된 주택을 새 아파트로 만드는 사업, 재건축은 오래된 아파트를 새 아파트로 만드는 사업이라고 생각하면 쉽다. 한국인들의 아파트 사랑은 남다른데 챔기름씨도 여기저기 살아보니 아파트만큼 편한 곳은 없다.
대치동 은마나 압구정 현대 등 재건축을 생각하면 떠오르는 아파트들이 있다. 재개발은 주택들이 천차만별이지만 아파트는 비교적 정리하기가 좀 쉬울거 같지만 이게 또 진행 절차가 상당히 복잡하다. 게다가 정부의 규제와 정책에 큰 영향을 받는다.
그러나 재건축 가능성이 있는 유명 아파트의 가격은 무엇을 기대하든 그 이상이다. 이유는 미래가치 때문. 당장은 오래된 아파트지만 좋은 입지의 아파트는 분명 수익이 클 것이기 때문에 투자자들이 가만두지 않는 것이다.
재건축 투자 포인트는?
1) 재건축 투자의 수익성은 용적률에 따른다.
건물을 지을 때 어느 정도로 많이 지을 수 있는가가 중요한데 건폐율과 용적률로 이 부분을 알 수 있다.
*건폐율 : 대지 면적과 건축물의 바닥 면적의 비율
*용적률 : 대지 면적과 건축물 총면적(건축연면적)의 비율
따라서 재건축 수익성이 좋을 수 밖에 없는 아파트는 저층일수록 그리고 용적률이 클수록 좋다. 오래된 아파트보다 새로 지을 아파트가 더 많이 지을 수 있기 때문이다.
2) 재건축 투자 수익성은 무상지분율에 따른다.
새 아파트를 분양받을 때 몇평으로 받을 수 있는가에 대한 내용이다. 오래된 아파트는 소형이었지만 재건축을 해서 대형 평형을 받을 수 있다면 수익성이 높아진다.
재건축 사업 진행 절차
1) 도시 및 주거환경정비 기본계획수립
얼마나 오래된 아파트인지 확인한다. 2020년 기준으로 30년이 지난 아파트는 재건축 조건에 부합된다.
2) 주택재건축 정비구역 지정
대지면적 10,000제곱미터 이상, 기존 건축물 200세대 이상, 건립 예정 세대수 300세대 이상이다. 이 조건이 맞춰지지 않으면 주택 재건축 정비구역 대상이 아닌 일반 재건축으로 추진할 수 있다.
3) 조합설립 추진위원회 승인
시장이나 군수의 인가를 받아 조합설립위원회를 만든다.
4) 공동주택의 안전진단 여부 결정
진단검사를 통해 A, B, C, D, E 등급이 결정된다. A, B, C는 재건축 불가. D는 조건부 재건축, E는 재건축 진행 가능. 최근 안전진단으로 E를 받은 아파트는 거의 없고 대부분 D등급이었다.
5) 조합설립 인가 신청
주민 동의 4/5 이상 필요. 구청장의 조합설립인가를 받는다.
6) 주택재건축 사업시행인가
주민 동의 후에 관련 부사 협의 후 30일간 주민공람 후 주택 재건축 사업시행 인가를 처리하고 고시한다.
7) 주택재건축 사업시행 시공자 선정
공개경쟁입찰을 통해 시공사를 선정한다. 이 과정에서 비리와 횡령의 사건이 많았다.
8) 관리처분계획 인가
관리처분계획 수립, 조합원 총회 후 구청장이 관리처분계획 인가 및 고시한다.
9) 기존 건축물 및 지장물 철거
10) 주택재건축 착공 및 일반 분양
조합원 분양분을 제외하고 일반 분양을 한다.
11) 주택재건축 사업시행 준공 인가 및 공사 완료 공고
12) 소유권 이전 및 등기
확정 측량을 실시해 조합원에게 대지 지분 분배, 대지와 건축물 소유권 보존 등기를 하게 된다.
13) 조합해산 및 청산
소유권 이전 고시 후 청산금의 징수 or 교부 후에 절차 마무리
재건축 투자 유의사항
성공적인 재건축 투자를 위해서 알아둘 부분이 있습니다. 재건축 투자 수익률은 주변 시세와 밀접한 관련이 있기 때문에 주변 아파트 시세의 변화를 주의 깊게 봐야 합니다. 더불어 각종 세금에 대한 부분도 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
1) 주변 아파트 시세
재건축으로 얻게되는 매물의 평형과 동일한 주변 아파트 시세를 통해 재건축 물건의 가치를 평가할 수 있습니다. 예를 들어 32평의 아파트를 추가분 담금 없이 받게 되는데 주변 32평 아파트가 10억이라면 내가 받는 32평의 아파트도 10억으로 가치를 평가합니다.
재개발의 경우 일봔분양가격은 시세가 가장 높은 인근 아파트의 로열층을 기준으로 정해지고, 재건축은 평균 가격으로 정해지는 차이가 있습니다. 재건축은 일반분양이 많지 않기 때문에 인근 아파트 시세에 따라 수익이 달라질 수 있습니다.
2) 재건축초과이익환수제
정부의 세금입니다. 재건축으로 조합원의 이익이 집값 상승분 등을 제외하고 1인당 평균 3000만 원을 넘을 경우 초과 금액의 최고 50%를 세금으로 환수하는 제도입니다.
3) 분양가 상한제
아파트 가격 안정화를 위해 택지비와 건축비를 합산해 지자체 분양가 심사위원회의 승인을 받아 재건축 아파트의 가격을 원가 수준으로 정해 분양하는 제도입니다.
4) 실거주 요건
투기 과열지구의 재건축 아파트 소유자들은 분양공고일 현재 소유하고 있는 건축물에서 2년 이상 거주한 경우에만 조합원 분양을 신청할 수 있습니다. 연속하지 않아도 되고 합산해서 2년이 넘으면 신청이 가능합니다.
재건축 투자는 비교적 안전하고 가격방어가 잘 되며 환금성이 좋은 부동산 투자입니다만. 정부의 정책 등에 영향을 받기 때문에 정부의 기조를 잘 살펴봐야 할 것입니다.
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